Chuyển mục đích sử dụng đất: Nhu cầu lớn – Gánh nặng tài chính tăng cao và đề xuất giải pháp giảm tải cho người dân

Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đang là nhu cầu cấp thiết của nhiều hộ gia đình, nhất là tại khu vực ven đô và nông thôn. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều địa phương ghi nhận mức thu tiền sử dụng đất tăng mạnh, khiến người dân gặp khó khăn trong quá trình tách thửa, xây nhà, hoặc ổn định chỗ ở.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia và nhiều đoàn giám sát của Quốc hội đã kiến nghị cần điều chỉnh chính sách để giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và khả năng chi trả cho người dân.

1. Vì sao tiền chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tăng mạnh?

Tại nhiều tỉnh thành, sau khi áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2025–2029, mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tăng gấp nhiều lần. Theo quy định hiện hành, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này khiến tiền sử dụng đất tăng đột biến.

Nguyên nhân chính gồm:

- Giá đất ở tăng cao, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh đô thị.

- Đất nông nghiệp có giá rất thấp, dẫn đến khoảng chênh lệch lớn khi quy đổi.

- Chính sách miễn giảm trước đây không còn áp dụng, trừ một số trường hợp đặc biệt.

- Luật Đất đai 2024 yêu cầu thu đủ 100% chênh lệch đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Hệ quả là nhiều hộ dân không đủ khả năng nộp tiền chuyển mục đích để tách thửa, xây nhà hoặc chia đất cho con cái.

2. Kiến nghị giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ người dân

Nhiều cử tri tại TP.HCM, Đà Nẵng và các tỉnh thành khác đã đề nghị Chính phủ xem xét giảm giá đất, giảm mức thu tiền chuyển mục đích, hoặc cho phép trả góp tiền sử dụng đất theo lộ trình dài hạn.

- Một số đề xuất được đưa ra gồm: Giảm mức thu tối thiểu từ 100% xuống 30%

- Bộ Tài chính đang đề xuất mức thu mới:

+ 30% chênh lệch cho diện tích trong hạn mức đất ở.

+ 50% chênh lệch cho diện tích vượt hạn mức.

+ 100% đối với phần đất vượt quá hạn mức quy định.

Đây là bước điều chỉnh quan trọng nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân.

- Cho phép người dân trả góp hoặc ghi nợ

Việc trả góp sẽ giúp người dân có điều kiện ổn định chỗ ở, đồng thời hạn chế tình trạng không làm sổ đỏ vì không đủ chi phí.

- Điều chỉnh bảng giá đất theo mức bình quân

Nhiều chuyên gia đề nghị lấy giá đất bình quân trong 5 năm gần nhất nhằm giảm biến động giá và đảm bảo khả năng chi trả.

3. Không chỉ giảm thu – cần chính sách đất ở xã hội nông thôn

Nhu cầu tách thửa, xây nhà cho con cái trưởng thành ở nông thôn ngày càng lớn. Tuy nhiên, Luật Nhà ở hiện không có khái niệm nhà ở xã hội tại nông thôn, khiến người dân không có chính sách hỗ trợ phù hợp.

>>>> Xem thêm: Ai được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2026 đến 2030 theo Nghị định 292/2025/NĐ-CP mới nhất?

Các chuyên gia đề xuất:

- Xây dựng chính sách đất ở xã hội nông thôn, tương tự nhà ở xã hội tại đô thị.

- Quy hoạch quỹ đất phục vụ nhu cầu ở thật, tránh đầu cơ.

- Áp dụng mức thu thấp khi chuyển mục đích cho hộ gia đình khó khăn.

- Giải pháp này vừa giảm áp lực tài chính, vừa giúp quản lý đất đai minh bạch, ngăn ngừa việc lợi dụng chính sách.

4. Kiểm soát đầu cơ và trục lợi từ chính sách đất đai

Bên cạnh việc giảm thu, cơ quan chức năng cần:

- Kiểm soát trường hợp núp bóng hộ gia đình để chuyển đổi diện tích lớn.

- Quản lý chặt chẽ việc phân lô, tách thửa tại các vùng ven đô.

- Hạn chế việc đẩy giá đất lên cao gây khó cho người dân có nhu cầu ở thực.

>>>> Xem thêm: Từ 1/7/2025: Hàng Loạt Chính Sách Mới Về Đất Đai Chính Thức Có Hiệu Lực

Mục tiêu là bảo đảm minh bạch – công bằng – đúng đối tượng, đồng thời tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận đất ở khi có nhu cầu.

Việc giảm mức thu tiền sử dụng đất, cho phép trả góp, cùng với việc xây dựng chính sách đất ở xã hội nông thôn là những giải pháp quan trọng giúp người dân tiếp cận đất ở một cách bền vững và hợp lý.

Trong giai đoạn chuyển đổi pháp lý mạnh mẽ từ 2024–2026, người dân và nhà đầu tư cần cập nhật thông tin chính xác để tránh rủi ro. Hãy liên tục cập nhật tin tức tại TongkhoBDS.com để tiếp nhận những thông tin minh bạch, chính xác nhất về thị trường bất động sản.